吴益辉律师，广州房产与建筑工程纠纷律师，现执业于广东以泰律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!
生活中常见的一房二卖的情形有：对后买受人办理房屋过户登记；对前买受人办理房屋过户登记；对前后买受人都未完成过户登记；后买受人明知房屋已出卖仍签订合同。具体分析和解决途径如下。
一房二卖，又称房屋的二重买卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。在一房二卖中，出卖人在履行了一个买卖合同后，对另一买卖合同的履行必然产生违约。
1、对后买受人办理房屋过户登记
出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续。两个房屋买卖合同均有效，但因成立在后的合同已经履行完毕，后买受人已实际取得房屋所有权。后买受人享有基于该房屋所有权上产生的物权请求权。前买受人享有基于房屋买卖合同产生的债权请求权，可以要求出卖人承担损害赔偿的。赔偿的范围，除法律另有规定或合同另有约定外，应以填补后买受人所受损害及所失利益为限。
2、对前买受人办理房屋过户登记
出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。此时，房屋产权已经过户，不属于出卖人所有且出卖人无处分权，因无权处分导致后买卖合同无效，出卖人向后买受人承担信赖利益的赔偿，除非权利人追认或处分人事后取得处分权。
3、对前后买受人都未完成过户登记
出卖人对二次买卖均未完成过户登记手续。
产权证书交由买受人保管的；产权证书交由中介公司就特定合同委托其办理产权过户手续的；已经在登记机关办理产权过户手续的。在这几种情形下，可认为出卖人已经选择了其欲履行的合同，该合同的履行就此优先于另一合同。
二次买卖行为均不存在登记的意思表示，审查前后买受人行使请求权时间上的先后，就是房屋所有权过户登记请求权，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。
4、后买受人明知房屋已出卖仍签订合同
后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同，仍与出卖人就该房屋订立买卖合同。该种行为属于恶意串通，依《合同法》规定，后买受人签订的合同无效。
市场风险多，房屋买卖需谨慎。买房时一定要注意审查房子产权归属问题，以防出卖人一房二卖带来不必要的纠纷。若您情况比较复杂，建议咨询专业律师。
房改房买卖合同
卖方甲方：_________________
身份证号码：_________________
买方乙方：_________________
身份证号码：_________________
甲、乙双方经协商一致，就房改房买卖达成如下协议：
一、本合同中;房改房;是指__________________________________已购公有住房、经济适用住房、按房改政策由个人集资建设的住房。
二、甲方自愿将位于__________________________________第_____________幢_________________单元_________________楼_________________号的已购房改房出售给乙方。该房屋系_________________结构，建筑面积_________________平方米，房屋权证号码为_________________。乙方已对甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意购买该房改房。
三、甲、乙双方议定上述房改房的成交价为人民币大写_________________￥_________________元，单价为每平方米_________________元。
四、双方商定的付款及交房方法、期限：_________________。
五、甲方保证该房改房符合《杭州市房改房上市交易管理办法》规定的上市交易条件，无不允许上市交易的情形。本合同签订前有关该房屋的产权或债权债务纠纷，概由甲方负责处理，承担，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。
六、房屋移交乙方时，其房屋占用的土地使用权一并转让给乙方。
七、乙方所购买的房改房仅作居住使用，乙方未经有关主管部门批准不得擅自在装修住房时，损坏共用设施、侵害他人利益，不得破坏损坏住房结构或承重部位。
八、乙方取得住房权利之后，甲方缴付的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随同房屋产权过户转移给乙方。
九、本合同生效以后，甲、乙双方应在规定的期限内，向房地产产权登记机关申请办理权属转移变更登记手续。
十、甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理上述房地产过户及权属登记手续所需缴纳的税费。
十一、其他双方约定事项：
1、付清全部房款后，所购住房权归乙方。
2、乙方购买新建住房一年内，如发现确属住房质量问题，由甲方负责处理，费用由甲方承担。
十二、乙方逾期付款的违约自行约定_________________。
十三、甲方逾期交付房改房的违约自行约定 _________________。
十四、其他违约：依照法律规定和本合同约定承担。
十五、甲、乙双方风险：房屋买卖在产权登记确认前，风险由甲方承担，产权登记确认后风险由乙方承担。
十六、房改房买卖时，在同等条件下，原产权单位有优先购买权。甲、乙双方在本合同签订前已如实告知原产权单位，且原产权单位放弃了优先购买权。
十七、本合同末尽事宜，可由双方协商，以补充协议明确。本合同补充协议及附件为合同的组成部分，具有同等法律效力。
十八、本合同在履行过程中发生的争议，由甲、乙双方协商解决；协商不成时，按下述第________________种方式解决：
1、提交杭州市仲裁委员会仲裁
2、依法向人民法院起诉。
十九、本合同自双方签订之日起生效。
二十、本合同依法成立后，双方都必须自觉履行，需要变更或终止时，应经双方协商一致，另签补充协议。
本合同正本一式二份，甲、乙双方各执一份；副本若干份，分别送市住房制度室、产权登记部门及相关单位。均具有同等法律效力。
甲方签章： ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ;乙方签章：
住所： ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; 住所：
联系电话： ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ;联系电话：
身份证号码： ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; 身份证号码：
年 月 日 ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ;年 月 日
整理的房改房买卖合同范本，提醒您在制定或签署房改房买卖合同时一定要仔细阅读合同中的各项条款，并明白理解各项条款之后，再签署房改房买卖合同。买房毕竟不是件小事，谨慎一点为好，也可以为日后免去一些不必要的麻烦。
