房屋买卖合同解除，被告无需支付违约金
原告张先（化名）诉被告李立（化名）房屋买卖合同纠纷一案，吴益辉律师作为被告李立的委托代理人，提出的答辩意见被法庭采纳，房屋买卖合同解除，被告无需支付违约金3500000元。
原告诉称:2016年12月2日，原、被告双方在中介公司签订了《存量房买卖合同》，约定被告出售广州市天河区林和东路某街某号某房给原告，被告应于收到首期房款当日向银行申请涂销抵押、协助买方办理银行按揭贷款等。同时，双方还签订《补充协议》，约定被告应在产权过户后两个月内将涉案房屋及约120平方米平台所属建筑物交付给原告。原告支付首期房款20万元后，被告却不想卖房并多次将此意思向中介、原告表示。原告、原告律师分别于2016年12月29日、2017年1月10日向被告发出定履行合同的函和律师函，被告均故意拒收，原告事后得知被告还收了其他人的定金和房款，一房多卖。协商中被告同意支付违约金，但远远低于合同规定。为维护原告合法权益，特起诉，请求法院判令:1、被告退还购房款20万元及利息(接中国人民银行同期逾期贷款利率，自起诉之日起计至清偿之日止):2、被告支付违约金35万元;3、被告承担本案诉讼费。
被告辩称:我方不同意原告的诉讼请求。一、合同签订后，我方及时向银行提交提前还款申请表，但原告没有依约履行合同，存在违约：1、原告仅在签约当日支付定金50000元，但没有依约在合同签订后的5日内即2016年12月7日前支付楼款200000元，而是在2016年12月16日才支付完毕；2、原告没有按双方约定在合同签订后5日内就我方3楼平合约120平方米附属建筑签订补充协议。双方《存量房买卖合同》并不包括3楼平台约120平方米的附属建筑，原告十分喜欢该附属物，要求我方一起转让。由于该附属物没有产权证，不能签订く存量房买卖合同》，双方只能草签一份《补充协议》，在2016年12月7日前支付了楼款200000元后，双方再另行签订补充协议。二、原告诉称“被告却不想卖房并多次将此意思向中介、原告表示”及“被告还收了其他人的定金和房款，一房多卖”等，纯属子虚鸟有，是原告为了不履行合同而故意虚构的事实和理由。涉案房屋至今未办理交易过户，是原告违约行为所致，责任在原告。三、原告两次发函敦促被告履约，不久就起诉，从签约到两次发函再到起诉，时间间隔较短，可以说明原告有不想买房及早解除合同的意思表示。四、本案中原告要求解除合同，我方希望继续履行合同，表明了被告其履约诚意，被告不存在违约。综上，原告诉请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回
法院审理查明:广州市天河区林和东路某街某号某房的登记产权人为被告，抵押权人中国工商银行股份有限公司广州东城支行，债权数额500000元。2016年12月2日，经广东中原地产代理有限公司(简称中原公司)提供居间服务，原告(乙方、买方)、被告(甲方、卖方)双方签订《存量房买卖合同》，约定:甲方出售涉案房屋给乙方，成交价3500000元。购房款支付:1、乙方签订本合同时支付50000元作为定金。2、本合同签订后5日内支付部分楼款200000元.3、部分楼款850000元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。银行同意贷款申请后五个工作日内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续须在本合同签订后120天内完成(以付清双方交易税费为准)。4、2450000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付。乙方应在签订本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件合同等。双方同意房屋交付时间为甲方齐房款当天。甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并返回乙方已付的全部费用。乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，乙方未能按本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款的0.05％的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。双方同意委托中原公司办理网签手续，双方保证按规定办理网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价的10％赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。乙方知悉限购及贷款攻策，确保可提交合格文件(如纳税或社保缴纳证明、户户籍证明等)以办理过户及贷款手续。如本合同与网签合同不一致的，以本合同为准等等
同日，原告、被告签订《补充协议》，约定:甲方同意在天河房管局过户当日起计算两个月内交吉涉集房屋及3楼平台附属建筑筑物约120平方米给乙方使用。当日原告支付被告定金50000元，被告开具收款收据给原告。2016年12月11日，原告分别支付被告定金50000元、100000元，被告分别开具收款收据给原告。2016年12月下旬、2017年1月10日，原告按被告身份证地址分别邮寄《催告继续履行合同通知函》(落款时间2016年12月24日)、《律师函》(落款时间2017年1月10日)(上述两份邮件上附有被告的手机号码，庭审中被告确认该号码为其手机号码。上述函件均因被告拒收而被退回)。《催告继续履行合同通知函》载明:2016年12月21日，贵方前往中原公司提出解约;由于房价上涨，贵方的违约行为导致本人的购房计划难以进行，对本人造成重大经济损失和精神损失，远超违约金数额;鉴于以上情况，本人要求继续履行合同，不同意解约，敦促规范，按时履行合同。《律师函》载明:合同约定你方应于收到首期房款当日向银行申请涂销抵押、协助买方办理银行按揭手续等;签约至今已有一个多月，你方没有履行合同，多次表示不卖房屋，现再敦促你方在接函后二天内速与买方联系并履行合同，否则视同你方单方面解除合同，你方需承担违约责任并赔偿损失。
2017年2月14日，原告提起本案诉讼。
原告提供中原公司经办人黄某与被告的通话录音三段(制作成光盘，部分通话内容整理成文字记录)，拟证明被告多次表示不卖房的事实。对此，被告表示:对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认;该证据取证不合法，我方也没有表示房屋不出售给原告等。被告提供落款时间2016年12月16日、落款人被告的《个人贷款提前还款告知书》，拟证实其在收到原告支付的200000元后按约定向银行提交还款申请。《个人贷款提前还款告知书》载明：你方向我行提交提前还款申请表后，我行需要审批。一般审批时间不超过3个月等。该证据经质证，原告表示：无法判断该证据是否原件，且没有银行任何印章，存在作假嫌疑，该证据不能作为被告已向银行申请提前还贷，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。被告则表示:该证据虽无银行印章，但银行审批都需要时间，我方申请后银行答复称年底了，故必须三个月才能办理;后来过了8天，原告通过中介公司表示不再购买，2017年2月原告向法院提起诉讼，故我方没有继续还款:合同仅约定我方申请办理涂销抵押，但没有约定哪一天办妥。关于原告发出的《催告继续履行合同通知函》、《律师函》，庭审中被告表示:我方有某港的居住证，还保留国内的身份证，平时是住在某港的，我方没有收到原告的上述两份函件。关于附属建筑物，被告表示:涉案房屋面积90平方米，但附属建筑物的面积达120平方米，该附属面积比涉案房屋大，当时被告通过中介公司表示附属建筑物不签订协议，被告就要拆除，在这情况下，在这种情况下双方才签订补充协议，但补充协议没有约定附属建筑物的价款，只是约定附属建筑物可以交付给原告使用，由于双方对附属建筑物价款没有约定，原告认为该附属建筑物是赠送的，但我方认为赠送是不可能的，需要支付对价，双方对该问题没有进一步约定，这就是双方对合同是否继续履行的争议焦点。原告则称:被告以上陈述不属实且没有证据证实该附属建筑物与涉案房屋连在一起，根本无法分清主屋是不是建筑物;据我方了解，该附属物并非被告兴建，而是被告的租户兴建;签订补充协议时中原公司的经办人也在场，我方从未说过如拆除该附属建筑物就不再购买涉案房屋。关于合同解除问题，庭审中原告表示:被告早已违约，我方要求解除合同，被告承担违约责任，我方诉请也是基于合同解除而提出。被告则表示:我方要求继续履行合同，但如原告坚持解除合同，我方同意解除合同并退还原告已付的200000元.
另，原告《个人名下房地产登记情况查询证明》显示:目前原告名下有两套住宅，均位于广州市天河区，登记字号分别为2016登记字某号、2017登记字某号。
法院认为:原、被告双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除一事，原、被告双方均无异议，可按此处理。关于原告第2项诉请。按査明的事实，第一，原告诉称“被告却不想卖房并多次将此意思向中介、原告表示”及“被告还收了其他人的定金和房款，一房多卖”，但未举证证实，应承担举证不能的法律后果。第二，2016年12月2日双方签约，2016年12月下旬、2017年1月上旬，原告两次发函敦促被告履约，201年2月14日原告提起本案诉颂，即从签约到发函再到起诉，时间间隔较短。以上事实在一定程度上反映原告的履约态度是积极的。相反，被告则无证据表明其在双方产生争议后积极与原告沟通。被告拒收上述函件的行为存在一定不当之处，但不足以认定被告违约不卖。被告根据其提供的《个人贷款提前还款告知书》拟证实其于2016年12月16日向涉案房屋抵押权人申请提前还贷，原告虽对该据不予确认，但也未举相反证据予以推翻。第三，原告提供的通话录音并非原、被告之间的对话，且通话内容也未明确指向涉案房屋，在缺乏其他证据佐证的情况下，该证据也不足以认定被告违约不卖。第四，本案中被告表示同意继续履行合同，在一定程度上表明了其履约诚意，但原告则坚持认为被告已违约，不同意继续履行合同并要求被告承担违约责任。综上，原告诉称被告违约不卖，理据不足，本院不予采信。原告要求被告支付相当于总房价10％的违约金350000元，理据不足，本院不予支持。
关于原告第1项诉请，在合同解除的情况下，原告要求被告退还已付款项200000元，合法有理，本院予以支持。被告占有上述200000元，客观上产生一定孳息，被告应支付利息给原告。利息的计算，应以200000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自原告主张的起诉之日起计算至清偿之日止。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告、被告双方于2016年12月2日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》。
二、自本判决发生法律效力之日15日内，被告退还原告已付款项200000元并支付利息(以200000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年2月14日起计至清偿之日止)。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
