“借名买房”：我给两难的法官一个建议
    2010年04月09日1502来源大河网雷钟哲
    北京市昌平区回龙观和天通苑地区，是全国最大的经适房项目区，随着近年来房价的急剧攀升，钻法律、政策漏洞买卖经适房的当事人不在少数，此类案件增势很快。但由于目前适用的《北京市经济适用房管理办法》不满足《合同法》中“无效合同”的认定依据，即不属于“法律、法规的强制性规定”，使“借名买房”和“黑白合同”，在审理中出现“两难”。（4月8日新华网）
    所谓“借名买房”，是指不符合经适房购买资格的人，以具有购买资格的人的名义购买。房产证上的所有权人，系名义上的购买人，而不是出资人。所谓“黑白合同”，则是指交易不满足上市交易条件的经适房时，房屋买卖双方在合同中约定以经适房当时的购买原价进行交易，而在合同附件或另一份合同中，将购房总价款分为两个部分，即购房款和装修装饰补偿款，前者是经适房当时的购买价格，后者是现时商品房价与经适房之间的价差。显然，这样的两种办法，钻了现行政策的空子。前者使不具有经适房使用条件的人，获得了住房资格；后者使不允许上市交易、或不能按市场价进行交易的经适房，进入了市场交易，彻底改变了经适房的性质。
    对于如此明显的违规行为，为什么法律会面临两难的境地呢？据介绍，对“借名买房”的案件，法庭一般以房屋所有权证上登记的名字认定房屋的所有权人。实际出资人若想要回出资，首先必须提供充足的证据。即便能够证明其是房屋的实际购买人，其要求退还的房款，也不是现在的市场价，而是按当初买房时的价钱退还。但这样判决，对实际出资人会造成巨大的经济损失；反之，出借身份一方会获取房屋涨价带来的巨大利益。有鉴于此，若实际出资人能够证明双方存在“借名买房”的关系，法院一般认定实际出资人享有长期居住权，不用腾房。但这种判决，因所有权人不能居住，而实际居住该房屋的人，又不享有所有权，让法院颇为尴尬。此外，在房屋过户手续上，同样出现很多麻烦。
    我对这种“两难”不以为然。首先，无论是“借名买房”还是“黑白合同”，都是对诚信的一种反动，属于明显的无效合同。或者说，买卖双方共同利用欺骗的手法，让本不具有经适房居住资格人获得居住资格，让不能以商品房价格交易的房子得以交易，从中获取利益，这至少是“不当得利”。而《中华人民共和国民法通则》第92条明确规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”同时，最高人民法通过的《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第131条，还规定“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。”显然，上述“受损失的人”，既不是“实际出资人”，也不是“房屋所有权人”，而是国家。不仅使国家出台经适房政策的立意、用心、作用荡然无存，还败坏了社会风气，使老百姓多有诟病的房产市场乱上加乱。既然社会效果如此恶劣，就应当将“所有权”和“使用权”收缴国有，重新出售给真正有资格的人购买居住，顶多是返还实际购房款，让买卖双方无从投机。这样，就纯洁了经适房的原本性质，而不会出现开着宝马车、住着经适房的社会怪象。
    我们知道，法律具有指引、评价、教育、警示和强制的作用。“指引”就是行为“引导”，而法律作为一种行为“标准”，自然具有判断、衡量他人行为合法与否的“评价”作用。同样，通过法律的强制实施，使法律对一般人的行为走向产生影响（教育），发挥“警示”和“示范”功能。故此，执法不是法条的咬文嚼字，而是是非的清晰判断。——不知这样理解，法官以为然否？

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