摘要：4月草长莺飞、气候宜人，既利于购房者看房选房，也是楼盘展示自身的景观园林优势的最佳时期，因此往往是房地产市场一年销售旺季的起始，然而，在刚刚过去的清明小长假期间，北京楼市却一反常态，销量“速冻”。
据亚豪机构统计数据显示，2014年4月5日—4月7日的三天假期，北京仅签约205套商品住宅，成交面积2.36万平方米不仅无法与2009、2010年楼市旺盛时期三天售出千余套的水平相比，甚至低于2011年北京刚刚出台限购令之后的市场销量。，如此低的销量水平创自2008年开始清明节休假制度以来，近7年同期新低。 亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，造成北京楼市成交进入冰封期的最主要原因是刚需客群越来越重的犹疑观望情绪所致。北京房价目前已上涨到阶段性高位，对于刚需客群来说，购置一套房屋动辄需要贷款上百万元，已经超越了其经济能力，但又出于担忧房价继续快速上涨，而又不得不抓紧看房选房，今年以来，北京推出的自住型商品房新政令这部分客群的恐慌心态得到极大缓解，大量刚需客群转而申购中低价位的自住型商品房，普通商品住宅市场成交因此出现回落。再加上今年春节后，开发商受业绩压力、预售价格管制的双重制约，多采取平价策略推盘，房价回落迹象初现，是造成刚需客群止步于商品住宅市场的根本性原因。此外，在京津冀一体化的国家战略之下，北京房价见顶，环首都经济圈价格洼地显现，促使楼市投资客被分流至北京周边的河北各板块，北京购房客群进一步减少。刚需观望、投资客转移，叠加作用下导致北京楼市销量失速下滑。 任启鑫分析，随着北京自住型商品房上市项目量的增加，此消彼涨之下，普通商品住宅所占的市场份额将严重下降，开盘项目低价入市、在售项目推出特价房的现象还会不断增多，市场预期因此发生转变，由刚需盘引发的“价量停滞”将最终影响到中高端市场，造成2014年商品住宅市场的整体萎靡。 据亚豪机构统计数据显示，2014年4月5日—4月7日的三天清明假期期间，北京共有两个项目推盘入市，分别是位于通州台湖板块的东亚·台湖印象，以及位于密云的北京城建·上河湾。其中东亚·台湖印象共推出309套房源、北京城建·上河湾则大手笔单次放量460套，两项目共为北京楼市新增769套商品住宅。 相比去年开发商单次往往仅推货数十套的惜售心态，今年春节之后，众多楼盘开足马力，大举推货，单次300、400套的供应量越来越趋向于常态化。数据显示，今年春节后开盘的29个项目中，推货量在300套以上的就有10个项目之多，占比超过三分之一；而去年同期的48个开盘项目中却仅有8个项目大批量推货，市场占比仅为六分之一。 对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析，自住型商品房冲击导致楼市整体的销量水平大幅下滑，影响到了开发企业上半年业绩目标的实现，加之下半年普通商品住宅的市场状况恐怕将会每况愈下，开发企业一方向为了实现半年业绩，另一方面也是秉承“现金为王”的策略，因此在购房需求仍存的情况下，改变了推盘策略。将以往在购房需求旺盛的市场状况下，采取的实现利润率为目标，将楼盘价格定于购房者心理预期的上限，即“按价推货”的方式改为“按需推货”，也就是在排号客户相对有限的前提下，以实现销售数字为目标，为了尽量提升排号客户转化为认购的比例，因而大量推货的同时调低定价，以满足购房者预期。
