房屋买卖中,“阴阳合同”已经成了“潜规则”，很多买卖的当事人为了逃避国家税收，在递交给税务机关的房屋买卖合同中，往往约定的价款要远远低于实际成交价。故意做低房价的约定究竟有什么样的法律后果呢？
 
[案例一]
2008 年 3 月 24 日 ，杨先生通过房产中介公司向陈老汉购买位于闵行区莲花路上一套房屋。双方签订了一份定金协议，为了少支付税费，约定将合同价做低至 58 万元，其中 15 万元以装修款方式支付。同时约定定金协议签订后 15 日内需签订正式的买卖合同。同日，杨先生支付定金 2 万元，陈老汉出具收条。由于陈老汉未能在约定期限内签订房产买卖合同，杨先生认为陈老汉构成违约，诉至法院，要求陈老汉退还 2 万元定金，并赔偿违约金 2 万元。
法院经审理认为，定金协议中约定是故意做低房价，逃避国家税收。因此，双方以做低房价达到少缴税费的目的，显然损害了国家利益。双方签订的定金合同无效。判决对杨先生要求双倍返还定金的要求不予支持。
 
[案例二]
2007年6月周先生通过中介向徐先生购买浦东的一套三室两厅房，双方约定房屋总价款为98万元。但徐先生同时提出为少交税收，双方做低房屋的合同价，也就是在正式的《房地产买卖合同》中约定交易价格为66万元，另外再以补充协议形式约定“由周先生补足徐先生差价32万元，补充协议同时约定，双方无做低房价不代表合同当然无效，因做低房价而追究对方的责任；双方对此协议保密”等等。
8月30日，由于房价飞涨，徐先生拒绝履行合同，而此时周先生已向徐先生支付了共计82万元的房款。2007年9月，周先生向法院提起诉讼，要求徐先生继续履行合同，并协助其办理过户手续。徐先生辩称为少缴税做低房价，属恶意串通损害国家利益，该合同无效，因此自己不需再履行合同。
法院经审理认为，虽然原、被告为达到恶意逃避国家税收的目的而在双方签订的《房地产买卖合同》中故意做低房价，但关于本次房屋买卖其他条款的约定并不违反法律规定。周、徐之间签订的买卖合同除了关于房屋价款部分的约定无效，其他条款均为有效。而且通过双方在该买卖合同订立前签订的居间合同、补充协议和房款支付情况来看，双方关于房屋价款的真实意思应为98万元，故判令允许周先生继续付清房款，徐先生则必须协助周办理产权过户手续。
 
[律师点评]
根据我国《合同法》第 52 条规定，以合法形式掩盖非法目的，合同无效。当事人为牟取私利，逃避国家税收，而共同订立的损害国家利益的合同条款当然是无效的。不过，在认定合同无效时，需要正确区分合同是部分无效还是全部无效。
在案例一中，定金协议的目的在与约束双方签定正式买卖合同，由于做低房价条款违法，定金协议无效，陈老汉拒绝签定协议，理由正当，因此无须承担双倍返还定金的责任。
而在案例二中，由于双方已经签定了正式的房屋买卖合同，而且周先生已经支付了大部分购房款，法院认定合同条款部分无效是适当的。而且关于做低房价的部分约定无效，并不影响合同其他条款的履行。

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