| 网尚机构总经理、三六五地产研究院院长李智 许兴昆/摄 |
2013年8月29日下午14：30，由和网尚研究机构共同主办的“不大不成豪—南京大平层时代居住沙龙高端论坛”在充满意境的1929茶客老站举行。来自仁恒置地、华润置地、招商局地产、苏宁置业等专注大平层开发的房企代表及业内专家参加了此次沙龙。
沙龙现场，在对南京豪宅市场进行分析解读的同时，也对日渐火热的大平层住宅进行了探讨，挖掘新豪宅时代下，大平层住宅的现状及赢得市场的多种途径。
论坛上网尚机构总经理、三六五地产研究院院长李智，结合南京大平层市场现状从多个方面进行了解读、分析。
他从大平层要从市场情况、大平层占比板块排行、大平层贡献板块排行以及高端购买力偏好这4个方面解读了目前的南京大平层市场。同时，还要把别墅这块加进去，比如500万以上的，有多少卖大平层，有多少卖别墅的，都要做一个数据统计。
首先要对大平层的评定标准进行一个解读，到底是170㎡还是200㎡，很多人都没有一个准确的概念。一般如果算大平层的话，至少四室以上的，五室以上。但是总体来看，大平层这个概念，仍需具体到从面积划分，把180平米作为一个界定的范围。但是目前南京市场包括华润悦府项目详情业主社区相册样板户型视频地图这类，有很多170㎡其实也算。数据显示，2011年市场不是很好，大平层销售180㎡占比为1.88%，144㎡及以上的6.23%。
第二年市场逐渐起来后，180平方米及以上占到了2.77%，到了2013年，180平方米占得更高一些，占比达到了3.71%。此外，就要看在每个板块成交里面有多少是大户型，比如城东180平方米以上占比22.66%，144平方米以上占比37.24%。
其次便是河西这块，180平方米的占比达到了13.3%，144平方米以上占比24.56%。值得一提的是城北地块大平层的占比也是比较多的，180平方米以上占比7.56%，144平方米以上占比18.79%。然后其再看城中这块，180平方米占比6.85%，144平方米以上占比18.95%，之所以如此，是因为在区域上主城楼盘都不大，不一定具有做大平层的条件，所以占比相对比较低的。
仙林这块180㎡及以上占到5.2%，浦口这块2.48%，应该说大平层144平方米以上占比4.78%%，也还是可以的。然后江宁这块，180平方米占比1.99%。简单做一个排序，最高的是城东，然后河西，城北，这是在整个板块里面大平层销售所占的比例。
与此同时，每个板块在全市大平层的贡献，比如河西180平方米贡献30.17%，144平方米以上占比25.78%，从这块来看，河西是排在绝对领先的。也就是说全市卖10套大平层的话，有3套在河西。
同时，浦口这块因为基数比较大，销售量比较大，180平方米贡献14.66%，144平方米以上占比13.05%。
第三是城北这块，180平方米贡献率达到了14.16%，其次就是江宁，180平方米贡献率仅12.65%，144平方米为16%，仙林这块180平方米贡献7.18%，144平方米以上占比7.13%，这个销售量不大，供应量也不大，所以贡献不是很高。
城南这块呢，180平方米贡献6.43%，也不是很高。城中这块呢，在板块里面大户型占比还可以，但是因为量不是很大，所以在贡献也不多，180平方米3.41%左右，所以这个是一个汇总的情况，从这个来看，河西这块大户型占的比例最高，其次是浦口，然后城北，江宁，仙林，城东、城南，城中，是这样的情况。
下面研究一下购买力的偏好，全市别墅这块分成几个总价段，300万到500万，500万到800万，1000万以上的。那么高档住宅也是一样，这块更明显，总量越低基数越大。总体来说，高端购买力更倾向于选择高端公寓，也就是大平层。但800万以上，接近顶级住宅销售部分更倾向于选择别墅产品，其中别墅销售104套，高端公寓销售51套。（ 韩斌）
