无能力偿还商品房贷款的房屋 如何处理最为有利

　　我去年通过按揭购买了一套商品房，每月还银行贷款8000元。现在因为公司经营不善，已无能力偿还每月的还款，请问我该如何处理我的房屋最为有利？刘先生

　　首先，跟您分析一下还不了贷款的法律后果。分两种情况：第一，如果您的房屋没有在房管部门做过抵押登记，那么在您连续三个月或累计六个月不偿还贷款的时候，贷款银行将依据《借款合同》要求开发商承担担保责任，开发商在替您偿还剩余的贷款后，依据《担保法》的规定，开发商将行使追索权，收回房屋或对房屋进行拍卖。这种结果的不利之处在于经济损失较大，因为无论是收回或拍卖房屋的价格往往都是低于您当初购买房屋时的价格，并且您开始每月所还贷款中的绝大部分是利息，也就是说您并没有偿还多少本金，所以，结果是收回或拍卖后，房价款您就可能所剩无几了。第二，如果您的房屋已经在房管部门做过抵押登记，在您连续三个月或累计六个月不偿还贷款的时候，贷款银行依据《借款合同》有权对房屋进行处置，其结果除前面所说的经济损失外，更大的不利之处就是您在银行的信用将有不良记录。随着个人信用制度的逐步建立，您下次再想到银行贷款买房的话，将会遇到很大的困难，甚至遭到拒绝。如果各大商业银行将来实现联网的话，这条个人信用不良记录将会给您以后的经济生活带来极大的不便。目前北京市住房资金管理中心已经建立了个人信用档案，所以您一定要充分重视自己在银行的个人信用。

　　从以上分析看来，处理这个问题最好的方式就是直接找到买主，然后用买主交来的购房款，还清银行贷款，再办理过户。但这种做法在实践中很难操作，因为按照《担保法》规定，已经抵押的房屋，没有经过抵押权人的书面同意，是不能进行买卖的，所以买主需要将全部房价款交给您先还银行贷款，如果业主在还清贷款后不配合买主办理过户，买主是要承担很大风险的，实践中通过这种方式来交易成功的不多。

　　从目前的政策来说，最为可行的方式就是通过银行转按揭，这种方式能够有效的降低业主的经济损失，也可以避免买主的风险，目前各大商业银行基本都可以办理这项业务。所谓转按揭，是指贷款尚未结清的个人住房贷款客户将抵押给银行用于贷款担保的住房出售时，银行用信贷资金向购买该住房的自然人发放个人住房贷款。通过转按揭，由买主和贷款银行建立新的借贷关系，避免了一次性将全部房价款交给业主偿还贷款的风险。如果买主不愿意贷款的话，可以在办理完转按揭后还清全部银行贷款，目前各商业银行对提前还贷是不收违约金的。这样做虽然麻烦一些，但可以有效的防范风险，同时也可避免开发商或银行因收回或拍卖而给业主带来的经济损失。尤其对业主来说，最有利的就是可以保持良好的个人银行信用，没有不良的银行信用记录。办理转按揭的方法和申请一般按揭的手续基本相同，特别的地方就是在办理前先要请专业机构对房屋进行评估，然后再申请办理。

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