据《房地产时报》报道:上周，一则“国家统计局公布，住房租金自2010年以来一直保持持续上涨的趋势，并已经连续42个月上涨”的消息瞬间在楼市中炸了锅。楼市调控后买卖和租赁市场出现了“跷跷板”效应，房价下跌或走平，租金却连连上涨。但房租究竟涨了多少，为什么会涨，还会涨多少，都成为大家关心的问题。房报记者对上海（楼盘）租赁市场进行了普查，还原一个真实的房屋租赁市场。
房租调查
房源稀少成涨租推手上海房租究竟涨了多少？没人能说得清，有的户型涨得慢，有的区域涨得快，但结果是，租金连涨42个月的最大原因是可租房源稀少。
以6、7月为例，该时间段被称为“毕业季”，无论是靠近市中心的中外环区域，还是交通便利的近郊区域所在的中低端板块，租赁成交和租金涨幅的波动都最大。21世纪不动产上海锐丰租赁代理部数据显示，在持续监测的40个标杆楼盘中，7月初大、中、小户型租金较5月末上涨的楼盘个数分别为4个、5个和6个。其中，中、小户型的涨租范围有所缩减，较5月末均减少了两个楼盘，大户型仅4个楼盘涨租，较5月末减少4个。但相同的是，在这些标杆楼盘中，近6个月未见房东下调租金。
单7月初的租金涨幅，中户型的6个楼盘租金涨幅中值在7.5%，且仅有两个楼盘涨幅控制在5%以下，涨租力度较大；小户型的6个楼盘租金涨幅中值在4.3%，相较中户型增长态势较为稳定；以往作为租金标的较高、涨租范围较小的大户型，7月初租金上涨的4个楼盘涨幅中值在11.5%，为各户型最高。
租金为何持续上涨？可租房源稀少及毕业生租赁潮等季节性因素，是延续租金上涨的主因。受此影响，中低价房源的需求问题更显突出，涨租幅度也更明显。例如，杨浦的鞍山（楼盘）新村、闸北的彭浦新村、徐汇南站的正南花园的租金，月租金较5月上涨100-300元/月不等。租金上涨的数额似乎并不高，但因其租金多属于3000元/月以内的中低价位，所以实际涨幅相当明显。位于闸北的彭浦新村，年初一套40平方米的一房租金约为1700元/月，到如今一套同面积简装的房源出租价格已提升至2000-2300元/月，半年内涨幅超过15%。
涨租个案
武宁路小两房
去年房租：每月3800元
今年房租：每月4000元
一年涨幅：约5%
随着内地699万高校毕业生陆续毕业，租房市场掀起一轮高峰。继“最难就业季”后，2013届高校毕业生又遭遇“最难租房季”。为降低房租成本，一些中低档出租房尤其受“毕租族”追捧。
小张的房屋就属于这类中低端房源，房屋位于内环内的武宁路、凯旋路，周边有轨道交通3号线、4号线、11号线，出行非常方便。老城区内菜场、邮局、商店、学校等俱全。小区对面的我格广场，也给居民消费提供了一个好去处。小张的房屋是套小两房，从2010年开始出租，房租每年都略有上涨，2010年每月3500元，2011年每月3600元，2012年每月3800元，如今房租上调到每月4000元。
小张表示，由于周边商务办公楼较多，二手房出租市场很火，只要出租房挂牌价不是很离谱，挂牌后最短一天，最长一周，就能租掉。“2012年，我的房子是租给一个公司，给两位员工做宿舍用。今年，这个公司又增加员工，房屋不够住，他们就去租了更大的房子。今年新找的租客是对双胞胎小姑娘，在附近公司上班，索性就租在附近。”
小张出租房子，现在基本每年一签，很少签长租约。“长租约不好意思涨房租，每年一签，就可以适当涨点。”
高安路学区房
去年房租：每月3500元
今年房租：每月3800元
一年涨幅：约10%
徐汇区肇嘉浜路以北是公立小学集中地区。周末，记者来到位于吴兴路上的一中介门店询问附近房子的出租情况，中介业务员告诉记者：“马路对面的小区，离衡山路和徐家汇(002561,股吧)都很近，附近有轨交1号线、7号线、9号线，交通便利，闹中取静，因此房子容易出租。去年，装修好点的一房月租金在3500元左右，现在同样的房子基本涨到3800、3900元了；两房60多平方米，房东把月租金提到6500元左右，而去年只有6000元；三房月租金在7000-8000元。租金的高低全凭房东的心理价位，以及房子装修的新旧程度。”
这个小区对口高安路一小，一房和两房都极易出租，特别是一房，除了白领和外籍人士租住外，就是那些为了小孩读书已买了一房的业主，到了孩子读书的年龄，而发现一房不够住，再租套一房给老人，既可方便孩子读书，相互间又能照应；还有一些索性把买的一房出租，自己租套两房或三房，同老人小孩一起住，三代同堂，做一回“换租族”。
北九亭次新房
去年房租：每月2600元
今年房租：每月3000元
一年涨幅：10%以上
记者沿着轨交9号线来到北九亭板块，从九亭轨交站步行到沪亭北路涞寅路要十多分钟。沪亭北路上的房产中介门店一家接着一家，临近下午5点夏日的热浪仍扑面袭来，但还有不少中介店员站在店门口招揽生意。
一中介告诉记者：“现在，绿庭尚城毛坯一房月租金在1600元，房源很少。九城湖滨毛坯一房60平方米月租金在1700-1800元，精装一房要到3000元了，两房毛坯月租金在2600元左右，简装3000元，精装3800-4000元。贝尚湾精装一房月租金和九城湖滨差不多，两房毛坯月租金在2600元左右，精装两房4500-5000元左右。租金跟着房价走，房价涨了，租金肯定涨，并且一房出来一套借掉一套，房源比较少。”听说，前几日奥林匹克花园三期一套精装一房很快就以3400元的价格成交。
租房动态
徐泾东比七宝贵15%
自2010年以来，“大虹桥”轨交2号线徐泾东站区域公寓租金每年以10%-15%的速度上涨。以90平方米的两房为例，目前装修房每月租金在4000元-4500元，毛坯房每月租金在2000-2300元。若与七宝板块相比，徐泾东站区域的公寓租金要高出七宝板块同类型房子15%左右。
原因：一是受大虹桥规划利好的影响，发展前景被一致看好；二是区域内公寓房源极少，目前只有位于沪青平公路诸光路的海天花园、诸光路丁家角的新虹桥雅苑；三是市场需求量越来越大，近年来该区域正在建设我国最大的展览中心，以及多个商办项目，另外周边有多个外国学校，吸引了许多中外租客。
区域内最大的房产中介公司开轩房产经纪公司置业顾问王先生介绍，目前在徐泾东轨交站周边在建的有两大住宅区，一个是招商华府商品房住宅小区，将于今年年底交房，另一个是动拆迁安置住宅小区，预计明年交房。待这两个住宅小区交房后，预计区域租金涨幅会逐渐趋缓。
武宁板块月涨5%
武宁板块6月租赁挂牌量不多，租金较上月上涨5%，较去年同期上涨20%左右，客源以周围白领换房为主。租赁较旺的小区有绿地世家、世纪同乐等，两房房租在6000-7000元/月，三房房租在8000元/月以上。
长风板块同比涨15%
长风板块6月租赁挂牌量较3、4月增加一成左右，租金较上月上涨5%，比去年同期上涨15%。客源以周围学校毕业生以及附近上班族为主。租赁较旺的小区有曹杨五村、华东师大一村等，小两房房租在3000元/月左右。
专家解说
租金该不该涨由市场作主？
租房市场不能放任不管今年2月所发布的“新国五条”中提出了限价令，要求大城市制定年度房价控制目标。房租涨幅是否也该进行管控呢？
政府应该管理房租，但千万别像抑制房价那样，通过类似“限购、限贷、限价”手段管制房租。至于措施，重在增加供应。一是加大公租房、廉租房的建设与供应规模，保障弱势群体基本居住权，这属于保障房范畴。二是鼓励城中村及近郊村集体、村民，在符合规划的前提下建设出租房。三是部分拥有空置土地或闲置房屋的企事业、园区单位，都可以在符合规划的前提下新建或改建租赁房。四是通过征房产税逼出大投资客手中的空置房（比如出租可减税）。
此外，还应完善租房法律法规，规范租房市场秩序。当前我国住房租赁市场，基本上处于散乱、自发、原始的运行状态。交易双方只受合同法约束，房东处于相对强势一方，合同不到期便收回使用权、驱赶房客的现象时有发生。而欧美很多国家是禁止这种行为的，即便是房东愿意付违约金，也不能提前驱赶房客。另外，部分欧洲国家，历史上曾严格控制房租涨幅，近几年有所放松，但仍在一定程度上监控房租变化，并指导市场主体。
（上海易居房地产研究院副院长杨红旭）
适当“补贴”底层租客
租赁市场的调控必要性主要来自两个方面：租金上涨速度和交易环节与租住过程中的秩序。
其中，交易环节和租住过程中，突出问题在于租住的不稳定，租客权益难以得到保障而被强势房东随意侵犯。多表现为因涨租而奔波，从市中心撤离，向外围租价较为便宜的区域扩散。或被租金倒逼租赁形式改变，继续在中心区，牺牲居住条件，委身二房东三房东的“群租房”。政策不能指责打压“群租”这一底层居住形式，而应该创造更好的条件，补贴租客从“群租”中走出来。
（上海中原地产研究咨询部总监宋会雍） 房地产时报
